Аналітика

Переваги, міти і побоювання: як земельна реформа працює у Чернівецькій области

Ринку землі вже три місяці, але не всі нотаріуси готові переоформляти документи.

Власники паїв притримують землю, а місцеві аграрії не поспішають купувати.

В Україні з 1 липня цього року запрацював ринок землі. Це дозволило офіційно продавати й купувати українську землю сільськогосподарського призначення. Досі 20 років діяв тимчасовий мораторій на продаж.

Купувати землю можуть наразі лише фізичні особи і тільки українські громадяни. Одна людина — не більше 100 гектарів.

Юридичні особи зможуть купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення з 1 січня 2024 року. А чи надавати таке право іноземцям, українці повинні вирішити під час загальнонаціонального референдуму.

Крім того, орендар землі матиме першочергове право її викупити.

До зняття мораторію серед населення ширилися різноманітні міфи та фейки про ринок землі. Найчастіше про те, що іноземці викуплять українські паї, ціна на землю в Україні дуже низька проти інших країн Європи, народ проти ринку землі, унікальні чорноземи розкрадуть та вивезуть тощо.

«Шпальта» пояснює, що є правдою, що надуманим, чи купують земельні паї на території Чернівецької области та як вплинула реформа на життя і бізнес головних аграріїв краю.

Чому виникли фейки та міти про земельну реформу

Інвестиційний банкір Сергій Фурса каже, що фейки та міти про земельну реформу виникли в Україні тому, що останні 20 років популісти з телебачення розповідали й лякали людей, що в них заберуть землю. Це наклало певний відбиток.

Фото Суспільне

«Крім цього, відбиток наклали історичні події, коли за Радянського Союзу в людей забирали землю, створювали колгоспи. Також існують міфи, які поширювали до незалежности України. Наприклад, про те, що німці вивозили чорнозем. Але насправді цьому немає підтвердження», — розповідає Сергій Фурса.

Експерт зазначає, що для частини українців земля як пай не така значима, бо вони її не використовують. Але більшість населення виїхала з селищ, і ця цінність землі в них збереглася.

«Де-факто більшість людей живе в містах, але психологічний фактор працює в інший бік. Вони не користуються землею, але складають їй ціну», — каже експерт.

Сергій Фурса вважає, що земельна реформа дала позитивні зміни для власників паїв. Бо ціна на землю буде зростати, і вони зможуть із нею щось зробити.

«Наразі не можна сказати, що від реформи хтось програє. Земельна реформа кастрована, тому її вплив наразі дуже обмежений. Де-факто нині майже нічого не змінилося», — зазначив він.

Продали 10 земельних ділянок

Вартість гектара землі у Чернівецькій області — серед найвищих в Україні. Зокрема на Буковині за гектар покупці платитимуть понад 33 тисячі гривень. Про це свідчать дані довідника показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь в Україні станом на 1 січня 2021 року.

У Чернівецькій області є громади, які не мали ще жодного зареєстрованого продажу земельних ділянок за новим законом. Причини: відсутність коштів у фермерів, висока нормативно-грошова оцінка землі, малий земельний банк, а ще те, що більшість фермерів уже уклала певні угоди оренди чи отримала землю у спадок.

«Оскільки у нас мешканці ОТГ займаються переважно садівництвом, вони переоформляли земельні ділянки у межах законодавства, яке діяло до земельної реформи. А саме: успадковували, укладали довгостроковий договір оренди тощо. Тому цей процес у нас був неактивний. Як буде далі, невідомо», — каже голова Рукшинської ТГ Олег Горбатюк.

Також він зазначив, що у їхній громаді працюють дрібні фермери, які займаються садівництвом. Але ринок землі не орієнтований на дрібних підприємців.

«Як показує практика, земельна реформа написана не під дрібних чи середніх підприємців. Банк землі потрібно узаконити, земля повинна бути товаром. Але в інтересах дрібного та середнього фермерства, а не олігархів та агрохолдингів», — зазначив він.

Голова Сокирянської ТГ Василь Козак розповів, що у Чернівецькій області, а зокрема на Бессарабії, після запровадження земельної реформи ситуація на ринку продажу землі фактично не змінилася.

«Землю купували й раніше, тільки робили це під прикриттям сервітуту договору на право користування на 90 років», — каже він.

Водночас Василь Козак звертає увагу на той факт, що паї у Чернівецькій області та інших регіонах України мають різний ґрунт, розташування і різняться у ціні.

«У нас вона цінна, бо люди вміють на ній працювати. Але водночас у нас маленькі паї 60-90 соток, до гектара. І з цієї шахівниці земельних паїв зробити нормальне поле для товарного виробництва дуже важко. Тому великого ажіотажу на купівлю землі у нас не бачу», зазначив Козак.

Ще одна проблема, на яку пан Василь звертає увагу, — вартість переоформлення паїв.

«Нотаріуси беруть за переоформлення паю понад 10 тисяч гривень. Наприклад, якщо людина продає ділянку, скажімо, за 40-50 тисяч гривень за гектар, то з цієї суми повинна сплатити ще 10 тисяч за переоформлення. Це багато», — каже посадовець.

Фермери не дуже поспішають концентрувати в одні руки великі наділи, бо не мають упевнености, що завтра у них цю землю не заберуть.

«Цікавився у нотаріуса, скільки за місяць у нас пройшло ділянок. Він сказав, що десять. Крім того, що у нас має права виконувати угоди з продажу землі лише один нотаріус, люди не поспішають купувати землю, бо не мають грошей», — розповідає він.

Інвестиційний банкір Сергій Фурса погоджується, що послуги нотаріуса під час процедури посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення дійсно дорогі.

«Коли ми говоримо про оформлення купівлі маленьких паїв, послуги нотаріуса 10 тисяч грн від 1 га це дуже дорого, і це проблема. Але треба розуміти, що 1 га ніхто не купуватиме. Це будуть значно більші об’єми, а там інша ціна», — зазначив експерт.

Голова Глибоцької ТГ Григорій Ванзуряк розповів, що у їхній громаді теж немає ажіотажу на продаж землі. Хоча реформа дозволила власникам паїв законно продавати ділянки, люди досі вичікують підвищення цін.

Фото Чернівецький промінь

«Продаж землі проходить повз статистику територіальної громади, бо власники паїв здійснюють це самостійно. Але наскільки мені відомо, настрої в громаді такі: люди радше притримують землю, ніж продають. Очікують, що ціна зросте, і вони зможуть продати дорожче», — каже голова Глибоцької ТГ.

За інформацією Ванзуряка, у них є близько двох тисяч гектарів орної площі і приблизно тисяча пайовиків (на 20 тисяч населення). Тут орендують та обробляють землю великі холдинги і місцеві аграрні компанії.

Попри те, що ринок землі спростив процедуру операцій із землею, це прозора схема — потрібно платити податок. Тут були поодинокі випадки купівлі землі.

«У нашій громаді аграрії радять власникам паїв не поспішати з продажем, вони готові іноді заплатити оренду заздалегідь. Продають хіба що ті, кому терміново потрібні гроші», — зазначив Григорій Ванзуряк.

Олігархи скуплять усю землю в Україні?

Нагадаємо, що до січня 2024 року лише громадяни України можуть купити земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею не більше 100 гектарів. Перевірятимуть кількість сконцентрованої землі у покупця нотаріуси.

Також юридичні особи (агрохолдинги, компанії, банки) офіційно не можуть придбати землю до 2024 року.

Голова Сокирянської громади Василь Козак вважає, що рішення про тимчасове недопущення агрохолдингів та іноземців до ринку землі є правильним.

«Оскільки власники паїв в Україні переважно пенсіонери, вони готові продати землю тому, хто заплатить більше. Тож українські аграрії не в рівних умовах з іноземцями», — вважає Козак.

Сто найбільших агрохолдингів орендують зараз близько 6 млн гектарів землі в Україні. Такі дані сайту Latifundist. Хоча ці компанії наразі недопущені до ринку, вони та інші орендарі у вигідному становищі. Орендар має пріоритетне право викупу землі.

Аграрійка Лілія Бортич допускає, що китайські, арабські та всі інші холдинги, маючи хороших юристів і гроші, можуть закупити землю в Україні, використовуючи наявні схеми.

Інвестиційний банкір Сергій Фурса вважає, що можливість схем завжди залишається. Але з допомогою них землю купуватимуть українські агробарони. Іноземці не будуть.

«Іноземці не купують за допомогою схем. Це нонсенс. Щодо українських агрохолдингів, звісно, вони приречені, щоб використовувати схеми, бо їм не залишили вибору. Адже купити землю вони повинні все одно, але практично їм не дозволили. Це результат недолугої реформи, який не дозволив юридичним особам купувати землю. А вони є природними покупцями, бо орендують цю землю та ведуть на ній господарство. А отже, мають першочергове право на її купівлю», — зазначив експерт.

Сергій Фурса не вважає загрозливою ситуацію купівлі землі великими агрохолдингами — чи це українці, чи іноземці. Мовляв, для пересічних українців неважливо, хто власник паю.

«Навіть якби певний відсоток земель купили б іноземні компанії, це територія України, й тут діють закони України. Для нас немає жодної різниці, хто власник певного поля і хто буде його обробляти. Адже іноземні компанії мають ту ж мету, що і вітчизняні», — вважає експерт.

 

До відкриття ринку землі технічно не готові

Аграрійка, голова Асоціації сільгоспвиробників Чернівецької области, членкиня правління Аграрного союзу України Лілія Бортич розповіла, що наразі земельна реформа на неї не вплинула жодним чином. Але зауважує, що ринок землі відкрили попри те, що технічно не готові до цього.

«Нормативно-грошова оцінка, згідно з якою земельну ділянку повинні продавати, не відповідає реальній оцінці землі. Ці дані не переглядали і не привели у відповідність до якісних показників землі. Як наслідок — є випадки, коли ринкова ціна нижча, ніж нормативно-грошова оцінка. А в деяких випадках — навіть вища», — вважає Лілія Бортич.

Аграрійка розповідає, що в кожному районі діє різна нормативно-грошова оцінка землі.

У Чернівецькій області вона найвища в Україні.

Наприклад, у Дністровському районі дві земельні ділянки, які розташовані поруч, можуть мати різну ціну: одна — 80 тисяч грн за гектар, інша на тому ж полі — 40 тисяч грн за га.

«Як робили оцінку землі, важко сказати. Ці дані отримані на підставі проведеної 1996 року нормативно-грошової оцінки плюс щорічна індексація. Перш ніж запустити ринок землі, аграрії наголошували на цьому та говорили про це останні 10 років. Ми не проти запуску ринку землі, але звертали увагу на технічну неготовність та вказували на те, що потрібно привести до ладу. Законотворці нас запевняють, що працюють над внесенням змін до закону, але наразі цих змін не видно», — каже Лілія Бортич.

Однак інвестиційний банкір Сергій Фурса вважає, що нормативно-грошова оцінка не впливає на ринкову ціну землі. Останню купують за ринковою вартістю.

Що стосується земель держави, то, на думку аграрійки, їх продавати не варто.

«Державні землі потрібно віддавати в оренду через аукціон. Це неодноразова акція, а постійний прибуток для держави. 

Країни, які мають стратегію, землі не продають, а скуповують, аби мати золотий фонд держави. Адже ми можемо одного дня прокинутися в країні, де земля не буде належати їй», — зазначила пані Лілія.

Крім того, аграрійка розповідає, що раніше, коли йшлося про продаж державних земель, обіцяли ці гроші залишити громадам. А тепер у бюджеті на 2022 рік зазначили, що 70% від продажу спрямують у державний бюджет.

Фото Володимира Гуцула

Ілюстрації Іванни Шевчук

Цей матеріал виготовлено в межах проєкту «Західноукраїнська медіамережа» за підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID).

Зміст продукції є винятковою відповідальністю онлайн-медіа Шпальта та не обов’язково відображає погляди USAID або уряду США.

Коментарі