0
Комісія рієлтора у розмірі місячної оренди, відсутність чітких правил і тіньовий ринок — оренда житла в Чернівцях давно викликає більше запитань, ніж має відповідей. Чому за послуги найчастіше платить орендар, як насправді формується комісія і що каже закон — розбиралися разом із рієлторкою та юристкою.
Фото: unsplash
Ринок оренди житла у Чернівцях давно викликає суперечки. Для одних рієлтори — необхідні посередники, які допомагають уникнути шахрайства і зекономити час. Для інших — зайва ланка з високою комісією і непрозорими правилами гри. Чому в місті орендарі досі платять 100% комісії рієлторам, хто її має оплачувати насправді і чому держава майже не втручається у цю сферу.
Міти про рієлторів і реальність
Рієлторка Софія Кувіла каже, що у професії досі існує чимало мітів. Один із найпоширеніших — що без рієлтора орендувати житло неможливо. Насправді оголошення від власників є у відкритому доступі, і ніхто їх не приховує.
Ще один стереотип — нібито саме рієлтори завищують ціни. За словами фахівчині, вартість оренди формують лише попит і пропозиція, а агент може тільки порадити власнику, але не диктувати суму.
«Насправді до рієлторів часто звертаються люди, які не орієнтуються у місті, приїхали з інших регіонів або вже мали негативний досвід: наприклад, втрачали аванс через шахраїв. Або ж просто не мають часу на сотні дзвінків і переглядів», — пояснює рієлторка.
Як формують ціну на оренду
Здебільшого власники орієнтуються на схожі оголошення: район, площу, загальний стан житла. Проте часто не враховують реальні відмінності: якість ремонту, рік будинку чи наявність техніки. Переконати орендодавця знизити ціну, за словами рієлторки, буває складно: багато хто називає свою суму і не готовий до діалогу.
Основні проблеми ринку в Чернівцях
Серед головних викликів ринку нерухомости у місті Софія Кувіла називає дві проблеми. Перша — відсутність культури взаємодії між клієнтом і рієлтором.
«Люди часто обдзвонюють десятки агентів, отримують варіанти, ходять на покази, а потім обурюються комісією, коли знаходять квартиру, яка підходить. Складається враження, що рієлтори “беруть гроші за відчинені двері”, хоча за цим стоїть велика кількість безкоштовної роботи», — каже вона.
Друга проблема — дефіцит якісного житла. Хороші квартири здають за дуже високими цінами, а доступніші варіанти часто перебувають у занедбаному стані. При цьому культура дбайливого користування житлом серед орендарів в Україні лише формується.
100% комісії: чому так і чи можна інакше
У Чернівцях комісія рієлтора за оренду традиційно становить 100% місячної вартости, і зазвичай її сплачує орендар. Хоча, за логікою, платити мав би той, хто замовляє послугу.
«Найчастіше до нас звертаються власники, але вони не звикли платити комісію. Це абсурдна ситуація, і самим рієлторам вона не подобається», — визнає Софія.
Вона каже, що у професійній спільноті вже намагаються змінювати цю практику: інколи власники покривають 25-50% комісії.
Комісія: хто має платити і як цього домогтися
Хто за законом має платити комісію
В Україні немає спеціального законодавства, яке безпосередньо регулювало б рієлторську діяльність, зокрема і порядок оплати послуг чи механізм визначення платника комісії. Наразі рієлторську діяльність регулюють загальні норми цивільного та податкового законодавства.
Відповідно до загальних правил цивільного права, оплачує послугу та особа, яка є її замовником згідно з договором. Тобто комісію сплачує сторона, яка уклала договір на надання рієлторської послуги й фактично її замовила — це може бути як орендар, так і власник, якщо саме він звернувся до агента.
Чому власники не хочуть платити комісію
За словами адвокатеси адвокатського об’єднання «Кирилюк і партнери» Альони Василинчук, причина проста: між рієлтором і власником часто взагалі немає договору про надання послуг — власник не є замовником рієлторської послуги, тому юридично не зобов’язаний її сплачувати.
Юридично неможливо зобов’язати особу платити за послугу, яку вона не замовляла і до якої немає договірних відносин — це суперечить принципам свободи договору та диспозитивности цивільних правовідносин.
Адвокатка адвокатського об’єднання «Кирилюк і партнери» Василинчук Альона. Фото надала А. Василинчук
Чи можна зобов’язати власника платити комісію
Примусово зобов’язати власника платити комісію «за свій рахунок» неможливо, якщо він не є стороною договору з рієлтором і не є формальним замовником послуги.
Єдиний можливий шлях — укласти договір, у якому чітко зазначено, що саме власник оплачує комісію, і тільки на підставі такого документа можна вимагати її сплати.
Чи регулює держава роботу рієлторів
Адвокатеса Альона Василинчук пояснює, що в Україні фактично немає спеціального закону, який би регулював рієлторську діяльність.
«Рієлтори керуються загальними нормами Цивільного та Податкового кодексів. Законодавство не визначає ані вимог до професії, ані розміру комісії, ані відповідальности за неякісні послуги», — каже юристка.
Саме тому вартість комісії формують лише за домовленістю сторін і ринковими умовами.
Коли можна не платити комісію
За словами Альони Василинчук, клієнт має право відмовитися від сплати комісії лише у разі невиконання або неналежного виконання рієлтором своїх зобов’язань. Але головним тут є наявність письмового договору з чітко прописаним переліком послуг.
Без договору довести свою правоту у спірній ситуації практично неможливо.
Псевдорієлтори і прозорість ринку
У Чернівцях працює близько 50 професійних рієлторів — зареєстрованих ФОПів із сертифікатами Фонду держмайна. Водночас на ринку багато так званих псевдопосередників, які не мають ані статусу, ані реєстрації, але стягують комісію.
«Найпростіше перевірити рієлтора — попросити документи і запропонувати укласти договір. Реакція людини скаже більше, ніж реклама», — радить Софія Кувіла.
Податки: чи законно здавати без сплати
Багато хто вважає, що липові орендні договори виникають саме через несплату податків. Це не так.
Несплата податків не впливає на дійсність договору оренди. Він залишається юридично чинним незалежно від того, сплачують податки чи ні. Несплата — це податкове правопорушення, а не підстава для визнання договору недійсним.
Порядок і розмір оподаткування доходів від оренди для фізичних осіб в Україні визначає Податковий кодекс:
— 18 % — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);
— 5 % — військовий збір.
Разом — 23 % податку з доходу від здачі житла в оренду (якщо фізична особа не є підприємцем).
Як із комісією рієлторів в інших містах України
Практика стягнення комісії за оренду житла суттєво відрізняється регіонально.
У західних обласних центрах (Івано-Франківськ, Тернопіль, Ужгород, Хмельницький) рієлторська комісія найчастіше становить 50-100 % від місячної орендної плати.
Водночас у центральних містах (Київ, Вінниця, Полтава) вона переважно нижча — 30-50 %.
У південних і північних регіонах (Одеса, Миколаїв, Житомир, Чернігів) поширені гнучкі умови: комісія рідко перевищує 50 %.
На сході України (Харків, Дніпро, Запоріжжя) через безпекову ситуацію та конкуренцію на ринку часто трапляються варіанти з мінімальною комісією або взагалі без неї.
Чи змінить ситуацію нове регулювання
У липні 2025 року на сайті Кабміну з’явилася петиція з вимогою врегулювати рієлторську діяльність: запровадити обов’язкову реєстрацію, сертифікацію, договори та відповідальність за порушення.
Адвокатеса Альона Василинчук вважає ці пропозиції реалістичними й необхідними. Ухвалення спеціального закону могло б мінімізувати зловживання та захистити як клієнтів, так і самих рієлторів.
Поки ж ринок оренди у Чернівцях живе за неформальними правилами, де головний захист орендаря — уважність, письмові договори і здоровий скепсис.
